사무실 임대차계약서 작성할 때마다 등장하는 “제소전화해”의 모든 것

이 글은 최앤리 법률사무소 이수현 변호사의 기고문입니다. 스타트업을 위한 양질의 콘텐츠를 기고문 형태로 공유하고자 하는 분이 있다면 벤처스퀘어 에디터 팀 editor@venturesquare.net으로 연락 주시기 바랍니다.

기업의 대표자라면 기업을 운영하면서 매우 다양한 법률적인 문제에 직면할 가능성이 높습니다. 그 중에서도 상가임대차계약은 기업의 성장에 따라 필수적으로 거칠 수밖에 없는 법률계약이기도 합니다.
그런데 주택임대차계약에서는 빈번하지 않으나, 상가임대차계약에서는 빈번하게 고려되는 법률절차가 있습니다. 바로 ‘제소전화해’입니다. 통상적으로 ‘제소전화해’는 상가임대차계약을 체결하기 전 임대인이 임차인에게 요구하거나, 또는 상가임대차계약을 체결한 이후 반드시 ‘제소전화해’에 응할 것을 조건으로 임대차 계약이 체결되기 마련입니다. 이 때 ‘제소전화해’에 대하여 잘 모를 경우 임차인은 임대인의 요구에 어떻게 대응해야 할지 당황스러울 수 있습니다. ‘제소전화해’는 무엇을 의미하는 걸까요? 임대인이 요구할 경우 임차인은 어떻게 대응해야 할까요? 오늘은 제소전화해에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

제소전화해란?
제소전화해란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전, 화해를 원하는 당사자들의 신청으로 재판부 앞에서 이루어지는 화해를 의미합니다. 간단히 말하자면, 당사자들끼리 “우리는 A라는 법률 분쟁에 대하여 B와 같이 하기로 화해하였으니 법원이 인정해주세요.”라는 것입니다. 제소전화해가 성립되면 제소전화해조서가 작성되는데, 이 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로(민사소송법 제220조) 추후 일방 당사자가 화해조서에 기재된 내용을 어길 경우, 상대방은 화해조서를 바탕으로 강제집행을 할 수 있습니다(민사집행법 제56조 제5호).

1. 제소전화해는 어떨 때 체결하는가?
제소전화해는 다양한 용도로 사용될 수 있겠으나, 실제로는 ‘명도소송(부동산을 무단으로 점유하고 있는 점유자로부터 부동산을 인도받기 위한 소송)’을 우려하는 임대인의 요구로 체결되는 경우가 거의 대부분입니다. 일반적으로 임대차계약에서 문제가 발생할 경우, 특히 통상적인 임대차계약보다 차임이 높은 형태를 띄고 있는 상가임대차계약에서 문제가 발생할 경우, 임차인의 임대차보증금반환채권이 충분히 남아있어 명도 소송이 종료될 때까지 그 차임을 공제할 수 있다면 문제가 없겠으나, 만약 임차인의 임대차보증금반환채권이 이미 미납된 차임 등으로 인하여 거의 남아있지 아니하다면 통상 민사 소송이 최소 6개월에서 1년 가량이 걸리고 승소하더라도 강제집행에 다시 시간이 다소 소요되는 것을 감안할 때 그 과정에서 임대인의 정신적, 물질적 손해는 매우 막대할 가능성이 높습니다.
그러므로 임대인은 임차인과 상가임대차계약을 체결할 때부터 제소전화해를 할 것을 전제로 계약을 체결하게 됩니다. 앞서 살펴본 바와 같이 제소전화해가 성립할 경우, 임차인이 화해조서에 반하는 행위를 한다면 그에 대하여 명도소송을 거치지 아니하고도 바로 강제집행을 할 수 있기 때문입니다.

2. 제소전화해의 성립 절차
임대차계약에 관한 제소전화해는 통상 임대차 계약서의 주요 사항(계약기간, 차임, 사용 목적, 계약 해지 사유 등)을 위주로, ① 임대차 목적물이 무엇인지, ② 임차인이 임대인에게 지급해야 하는 차임 및 관리비 등은 무엇인지, ③ 만약 임차인이 지급해야 하는 금액을 미납하였을 경우 그에 대한 대처는 어떻게 할 것인지, ④ 당사자의 잘못으로 계약이 해지된 경우 부동산 명도 및 원상복구는 어떻게 할 것인지에 대하여 상세히 기재합니다. 이 때 그 내용에 있어 어려운 점이 있다면, 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있는 만큼 추후 변경하기 어려우므로 변호사와의 법률 상담을 통하여 실수가 없도록 하는 것이 중요하겠습니다.
임대인과 임차인 간에 상호 합의된 화해신청서가 작성되면, 해당 신청서를 관할 법원(민사소송법 제385조 제1항에 따라 피신청인의 보통재판적이 있는 곳에 화해를 신청할 수 있으나, 실무적으로는 상호 관할 합의를 통하여 특정 법원을 지정하는 경우가 많습니다.)에 제출합니다. 신청이 완료되면 법원에서는 제출된 신청서 등의 내용을 판단 후 화해기일을 정하여 신청인과 피신청인이 출석하도록 합니다. 당사자들이 화해기일에 출석하여 재판부 앞에서 화해를 성립시키고자 하는 의사를 표하면, 재판부가 그 화해신청서의 내용에 대하여 수정할 부분을 수정한 이후 화해가 성립됩니다. 화해가 성립되면 화해성립일로부터 7일 이내에 화해조서 정본이 양쪽 당사자에게 송달됩니다(민사소송규칙 제56조).
이러한 절차를 거쳐 제소전화해가 성립된 후에는, 양 당사자는 만약 화해조서의 내용에 반하는 상황이 발생하였을 경우 바로 화해조서에 기하여 강제집행을 할 수 있게 됩니다.

3. 제소전화해 체결시 주의점은?
만약 임차인의 입장에서 제소전화해를 맺게 된다면, 화해신청서의 내용은 부동산 퇴거 및 차임 연체 등에 관하여 임차인에게 불리하게 작성되어 있을 가능성이 큽니다. 앞서 살펴보았듯이 제소전화해는 임대인이 추후 자신에게 손해가 없도록 하기 위하여 임차인에게 요구할 확률이 높으므로, 그 내용 역시 임대인의 입맛대로 맞춰져 있을 가능성이 높기 때문입니다.
예를 들자면, 현행 상가건물임대차보호법 제10조의8에서는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는데, 화해신청서상에는 차임 연체액이 3기에 달하지 아니하더라도 계약 해지를 할 수 있도록 규정하는 경우도 있으며, 임대인이 법적 방법이 아닌 수단을 통하여 임의로 임차인의 짐을 옮길 수 없음에도 임차인의 동의 없이 가능하다고 규정하고자 하는 경우도 있습니다.
하지만 다행히도, 이렇게 강행규정에 반하는 화해조항의 경우 실제 화해기일에서 재판부의 지시로 인하여 그 내용(차임 연체액이 3기에 달하여야만 계약 해지를 할 수 있도록 하거나, 법적 수단을 통해서 임차인의 짐을 옮길 수 있도록 하는 등)이 수정될 가능성이 매우 높습니다(화해기일에서 재판부는 화해신청서의 내용 중 강행규정에 반하는 내용들을 수정하여 법리적으로 문제가 없도록 하는 경우가 많습니다.). 그러나 설사 그렇다고 할지라도 강행규정 이외에는 당사자들의 화해의 내용을 따르도록 하고 있기 때문에, 화해신청서를 어떤 방향으로 작성할 지, 임대인이 작성한 화해신청서에 대하여 협의를 요구할 수 있는 부분은 최대한 요구하는 것이 임차인에게는 가장 중요하다 할 것입니다. 특히 고액의 위약벌 조항이나 과다한 원상복구 조항에 대해서는 주의를 기울여야 합니다.

실무상 제소전화해는 건물 임대인이 임차인에 대한 계약 종료시 건물인도의 집행권원을 확보하기 위하여 많이 이루어지고 있기는 하나, 금전채무를 비롯하여 다양한 방식의 법률 분쟁에 대하여 성립될 수 있습니다. 이러한 제소전화해에 대하여 가장 조심해야 할 점은, 소송에 비하여 그 절차가 매우 간소함에도 불구하고 그 효력은 확정판결과 같은 효력을 가지기 때문에, 신청인이 요구하는 제소전화해신청서의 내용을 아무런 검토없이 받아들여서는 안된다는 것입니다. 적어도 자신에게 너무 불리한 내용이 있지는 않은지, 강행규정에 반하는 내용이 없는지에 대하여 충분한 검토를 거치시기 바랍니다.

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