상가건물임대차보호법, 스타트업을 위한 조언

[스타트업 리걸 클리닉] 현재도 그 영향력이 막강한 실리콘밸리. 실리콘밸리 기업의 창업 장소라고 하면 대부분 차고를 떠올릴 것입니다. 마이크로소프트, 구글 같은 기업사가 차고에서 시작됐다고 알려져 있습니다.

하지만 우리나라는 아파트가 주거환경의 상당부분을 차지하고 있고, 넓은 차고를 가진 주택 비중이 낮은 관계로 미국처럼 차고에서의 창업은 쉽지 않겠죠. 주거공간과 업무공간을 분리하려고 하면 결국 임대해 사용할 수밖에 없을 것입니다. 연구소에서 일하며 올해 창업을 한 지인은, 업무공간 임대를 알아보다 매매가와 큰 차이가 없을 뿐만 아니라 신경 쓸 부분도 많아 결국 대출자금으로 업무공간을 매수했다는 이야기도 들립니다. 하지만 자금이 넉넉하지 않다면 결국 임대를 할 수밖에 없을 것입니다. 이제 사업을 하는데 필요한 상가건물을 구하러 가볼까요.

상가를 알아보기 전 우선 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있는 상가건물임대차보호법에 대하여 알아볼 필요가 있습니다. 기본적으로 계약관계에서는 사적자치를 원칙으로 하고 있어 당사자간 합의 내용을 계약서에 담으면 그 내용대로 효력이 발생한다고 보면 됩니다.

하지만 상가건물임대차보호법 제15조에서는 강행규정으로 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 규정하고 있습니다. 다시 말해 상가건물임대차보호법은 영세상가 임차인을 보호하기 위한 법이므로 편면적 강행규정으로 둬서 당사자 사이 약정이 동법에 위반된다고 해서 그 효력이 모두 부인되는 것이 아니라 임차인에게 불리한 경우에만 무효가 되도록 규정하고 있습니다.

예를 들어 ‘임대인과 임차인은 임대차 기간 중이라도 언제든지 계약을 해지할 수 있다’는 약정을 한 경우 임대인이 임차인에게 중도해지를 요구하는 것은 임차인에게 불리하므로 위 약정이 무효로 해석되나, 임차인이 임대인에게 중도해지를 요구하는 경우에는 임차인에게 불리한 것이 아니므로 해당 약정이 유효하게 되어 중도해지가 가능합니다.

이외에도 상가건물임대차보호법에는 계약갱신 요구권, 우선변제권, 권리금 회수 등 임차인을 보호하기 위한 규정이 있습니다. 이와 같이 임차인을 편들어주는 상가건물임대차보호법 규정을 적용받을 수 있다면 임차인 입장에서는 매우 유리하겠죠.

앞서 본 상가건물임대차보호법은 상가건물 임차인을 보호하기 위한 규정을 두고 있지만 모든 상가임대차 관계에 적용되는 것은 아닙니다. 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되는 경우에 적용되는데 영업용으로 사용된다는 것은 공부상 표시가 아닌 실질적 사용 용도에 따라 판단해야 한다고 보고 있어 미등기 건물이거나 무허가 건물이라도 해당 건물을 사업장 소재지로 해 ‘부가가치세법’이나 ‘소득세법’ 또는 법인세법의 규정에 의한 사업자등록을 하고 사실상 영업용으로 사용한다면 상가용 건물이라고 할 수 있습니다.

통상 공장이나 창고는 상가로 보지 않지만, 그곳에서 영리를 목적으로 하는 상행위가 함께 이뤄진다면 상가건물임대차보호법 적용대상인 상가건물로 볼 수도 있다는 것이 법원의 입장입니다. 반대로 공부상으로는 상가로 되어있지만, 보증금(월 차임이 있는 경우, 현재는 월차임의 100배를 더함)이 대통령령으로 정하는 기준(지역마다 다름)을 초과하는 경우에는 상가건물임대차보호법의 임차인 보호규정이 모두 적용되지는 않습니다.

상가건물임대차는 기본적으로 사업자등록을 하는 것을 전제로 하겠지만 해당 상가가 사업자등록대상이 되지만 임차인이 사업자등록 신청을 하지 않았을 경우라도 실제로 영리목적 영업을 수행했을 경우에는 상가건물임대차보호법의 일부 규정이 제한적으로 적용되기도 합니다. 하지만 보증금을 안전하게 반환받고자 한다면 반드시 사업자등록을 할 걸 권합니다.

자, 이제 계약서를 작성해 볼까요. 임대차 계약의 당사자는 당연히 임대인과 임차인입니다. 등기부상 건물의 소유자와 직접 임대차계약서를 작성하는 것이 가장 안전합니다. 임대목적물이 공동소유인 경우에는 과반수(50% 초과)의 지분권자와 계약해야 임차인이 적법하게 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다.

소유자가 아니라 대리인과 부동산을 계약할 때는 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 하고, 이때도 가능하다면 유선상으로 소유자의 임대의사를 확인하고, 보증금은 소유자인 임대인 계좌로 입금하시는 것이 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는데 도움이 될 것입니다. 또한 등기부상 저당권 등 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 권리관계가 설정되어 있는지도 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.

계약서를 작성할 때에는 위 편면적 강행규정이라는 특성을 활용해 본인에게 필요한 내용은 가능한 담을 수 있도록 임대인과 협의하실 것을 권합니다. 또 원상회복 범위, 권리금 등 추후에 분쟁이 발생할 소지가 있는 부분에 대해선 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다. 계약서를 작성한 이후에는 건물을 인도 받고 사업자등록을 신청한 후 임대차계약서상에 확정일자까지 받으면 임대차보증금 회수에 도움이 되는 대항력과 우선변제권을 갖추게 됩니다. 단, 그 효력은 그 다음날부터 생기므로 당일에 임대인이 저당권 등을 추가 설정하지 않도록 주의해야 합니다.

사업을 한창 하고 있는데 임대차 기간이 만료가 되어간다면 계약을 연장해야겠죠. 임대인이 계약연장에 합의를 해준다면 기간제한 없이 가능합니다. 하지만 그렇지 않은 경우를 대비해 국민경제생활을 안정을 보장하기 위해 제정된 상가건물임대차보호법에서는 주택과는 달리 임차인에게 계약갱신요구권을 법정권리로 두고 있습니다.

임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하는데, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있도록 하고 있어, 임차인 입장에서는 10년까지는 안정적으로 영업을 할 수 있습니다.

단 이런 영업기간 보장은 자동 연장이 아니라 임차인이 위 기간 내에 계약갱신 요구를 해야 하고 차임을 3기 이상 연체하는 등 일정 사유가 있는 경우에는 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 점을 유의하셔야 합니다.

임차인의 차임연체액이 3기 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있기 때문에 원하는 기간만큼 임대차계약을 유지하려면 차임을 연체하지 않도록 노력해야 합니다.

실무상 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 사유로 재건축을 언급하는 경우가 종종 발생하는데 재건축의 경우 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우가 아니라면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 없으므로 임대인이 재건축을 언급한다고 해서 계약갱신이 불가능하다고 단정 지을 필요는 없습니다.

계약갱신을 하는 경우에 임대인이 차임 증액을 요구하는 경우가 있는데, 현재 규정상 5% 이하로만 증액이 가능하고, 계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액할 수 없다는 점도 유의하시기 바랍니다.

계약기간 만료나 합의를 통해 임대차 계약이 해지되는 경우 임대인에게는 보증금 반환 의무가, 임차인에게는 임대목적물 반환 및 원상회복 의무가 발생하는데 이런 분쟁은 임대차 계약과 관련해 발생하는 분쟁 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이기도 합니다. 보증금 반환의 경우 임대인의 자력 유무가 주 원인이지만 원상회복 분쟁의 경우 임대인의 자력과 상관없이 발생할 뿐만 아니라 원상회복을 이유로 원상회복 비용을 임대인이 자의적으로 공제한 잔액의 범위에서 보증금을 반환하는 일이 종종 발생하기 때문에 임차인 측에서는 계약 단계에서 미리 대비를 하는 것이 좋습니다.

실무상 원상회복의무가 문제가 되는 것은 임차목적물의 훼손으로 인한 손해가 누구의 책임인지, 전 임차인이 설치한 부분에 대하여 누가 원상회목의무를 부담할 것인지 등에 관한 것입니다. 이런 분쟁을 예방하려면 임대차계약을 할 때 임차목적물 상태를 꼼꼼하게 찍어서 기록으로 남겨두는 것이 좋고 만약 훼손된 부분이 있는 경우에는 계약서에 훼손 부분에 대해 부기해 임차인에게 책임이 없다는 점을 명확하게 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다. 또한 원상회복 범위에 관해서도 계약서에 특약사항으로 명확하게 기재해 두실 것을 권합니다.

통상 스타트업에서는 권리금 문제가 발생하지 않을 것이라고 생각하지만 업종에 따라 권리금 주장이 가능할 수도 있습니다. 권리금에 대해 상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항에서는 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.’라고 규정하고 있습니다.

우리나라에서는 통상 임차인이 사업에 필요한 시설 및 인테리어 등을 설치하게 됩니다. 예를 들어 임상병리 검사나 유전자 검사 등을 대행하는 회사의 경우 업종 특성상 설치하게 되는 벤치나 공조시설 등을 생각해볼 수 있겠죠. 이런 설비가 임대차 기간 만료시에도 이용 가능함에도 불구하고 다른 업종이 들어와 해당 설비가 필요하지 않게 된다면 임차인은 설치비용 회수가 불가능해질 뿐 아니라 임대인이 원상회복청구권을 행사할 경우에는 원상회복을 위한 추가 비용지출까지 부담해야 합니다.

이런 유형 자산뿐만 아니라 거래처 등 무형의 자산 또한 권리금 산정 대상이 될 수 있습니다. 따라서 권리금 계약이 가능한 부분이 있다면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약을 위한 신규임차인을 임대인에게 주선하기 바랍니다.

권리금 회수와 관련하여서 임대인과 임차인간에 끊임없이 분쟁이 발생함에 따라 상가건물임대차보호법 개정을 통해 권리금을 법제화했고 지난 2019년에는 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금회수기회 보호의무를 부담한다고 봐야 한다는 대법원 판결이 나와 그 보호의 폭이 넓어지는 추세입니다.

단, 임대차목적물인 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 권리금 회수기회 보호에 관한 규정이 적용되지 않습니다(상가건물임대차보호법 제10조의5).

임대차 관련 분쟁은 매우 다양한 모습으로 발생하고 있어 본 지면에서 모두 열거하기는 어렵습니다. 하지만 대부분 계약이 그렇듯 임대차계약시에도 당사자간 합의에 의해 다양한 내용의 특약을 넣을 수 있습니다. 원상회복, 중도계약해지 등 분쟁 발생 소지가 있는 부분이 많으므로 가능하다면 계약 체결 단계에서 변호사의 자문을 받으실 것을 추천합니다.

임대차 계약시에 문제가 발생하지 않도록 나름대로 꼼꼼하게 체크를 하고 진행했더라도 예상치 못했던 문제가 발생하는 경우도 많습니다. 불가피하게 임대차 관련해 법적 분쟁이 발생한 경우 법원에 소제기를 하시기 전 대한법률구조공단 산하 주택‧상가건물 임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정신청하면 피신청인이 조정절차 참가에 동의하는 경우 비교적 짧은 기간(기본 60일, 연장시 90일 이내)에 저렴한 수수료로 분쟁해결에 도움을 받으실 수 있습니다.

주택임대차와 달리 상가임대차는 생업이 관련된 문제이다 보니 분쟁이 발생한 경우 극단으로 치닫는 경우도 매스컴을 통해 종종 접하셨을 것입니다. 열악한 자본 상황에서 열정으로 시작한 스타트업을 키워가는 공간이 안정적으로 유지될 수 있도록 하는데 조금이나마 도움이 되길 바라며 여러분의 패기를 응원합니다.

※ 스타트업 리걸 클리닉은 스법센(스타트업을 공부하는 청년 변호사 모임, 한국법조인협회 스타트업법률센터)과 벤처스퀘어가 진행하는 연재물이다. 스법센은 법률 뿐 아니라 스타트업 기업과 사업모델, 성공 케이스에 대해 공부하는 변호사 모임이다.